Indexierung und Nebenkosten
Die Miete zu ihrem Jahrestag indexieren, das Anpassungsfenster erkennen und die jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen.
Diese Karten befinden sich auf dem Datenblatt eines unterzeichneten Mietvertrags: Immobilien und Aufträge › Mietverträge, dann klicken Sie auf den Mietvertrag. Karten Indexierung und Anpassung und Nebenkostenabrechnung.
Die Miete indexieren
Die Karte zeigt „Heute geltende Miete: {montant}.“ an.
- Füllen Sie Datum des Indexierungsantrags aus (standardmäßig heute, nicht in der Zukunft).
- Lesen Sie die Simulation: Jahrestag, Ausgangsindex ({mois}), Neuer Index ({mois}), Indexierte Miete und Geschuldet ab.
- Wenn nichts blockiert, klicken Sie auf Auf {montant} indexieren und das Schreiben senden.
Was danach geschieht:
- die Indexierung wird festgeschrieben und gilt für den Zahlungsplan, einschließlich der seit dem Wirksamkeitsdatum bereits vergangenen Fälligkeiten;
- ein PDF-Schreiben wird in der Sprache des ersten Mieters erstellt und in den Dokumenten der Immobilie sowie im Mieterbereich abgelegt;
- jeder Mieter mit E-Mail-Adresse erhält „Indexierung Ihrer Miete — {adresse}“.
Der Verlauf Durchgeführte Indexierungen zeigt jede Indexierung (vorher → nachher, Jahrestag, Wirksamkeitsdatum) und ihren Link Schreiben.
Wie die Anwendung rechnet
| Element | Angewandte Regel |
|---|---|
| Formel | Grundmiete × neuer Index ÷ Ausgangsindex, auf den Cent gerundet; die Grundmiete ist die des Mietvertrags, nie eine bereits indexierte Miete |
| Index | der Gesundheitsindex von Statbel, Basis 2025, täglich importiert |
| Ausgangsindex | Brüssel und Wallonie: der Monat vor der Unterzeichnung; Flandern: der Monat vor dem Beginn des Mietvertrags |
| Neuer Index | der Monat vor dem Jahrestag |
| Jahrestag | der letzte Jahrestag des Mietbeginns zum Datum des Antrags; keiner vor Ablauf eines Jahres; höchstens eine Indexierung pro Jahrestag |
| Wirksamkeitsdatum | der Jahrestag, frühestens jedoch der erste Tag des dritten Monats vor dem Monat des Antrags (Antrag am 15.03.: Wirkung frühestens am 01.12.) |
Was die Indexierung blockiert
- „Der Mietvertrag ist nicht registriert: In Brüssel und der Wallonie keine Indexierung ohne Registrierung.“
- „In Brüssel setzt die Indexierung einen gültigen, dem Mieter übergebenen Energieausweis voraus.“ (ein Ausweis mit Klasse, erhalten und zum Datum des Antrags nicht abgelaufen)
- „In Flandern wird ein Studentenmietvertrag nur indexiert, wenn er länger als ein Jahr dauert.“
- „Der erste Jahrestag des Mietvertrags ist noch nicht erreicht.“
- „Die Miete ist für diesen Jahrestag bereits indexiert.“
- „Statbel hat den Gesundheitsindex dieses Monats noch nicht veröffentlicht.“
Die Sonderfälle: manuelle Eingabe
In vier Fällen berechnet die Anwendung die Miete nicht selbst. Sie zeigt ihre Berechnung zur Information an und fragt Sie nach dem geprüften Betrag.
| Fall | Angezeigter Hinweis |
|---|---|
| Brüssel, Mietvertrag vor dem 14.10.2022 geschlossen, Energieausweis E, F oder G | ein Korrekturfaktor kann gelten |
| Wallonie, Mietvertrag vor dem 01.11.2022 geschlossen, Energieausweis D bis G oder ohne Ausweis | die Begrenzung 2022-2023 kann die Basis geändert haben |
| Flandern, Hauptwohnsitz, vor dem 01.10.2022 begonnen, EPC D, E, F oder ohne EPC | es gilt eine Korrektur |
| Flandern, Antrag nach dem Monat des Jahrestags gestellt | welcher Index gilt, ist umstritten |
- Öffnen Sie den Link Offizieller Rechner (Statbel) und berechnen Sie die Miete.
- Füllen Sie Geprüfte indexierte Miete (€) aus.
- Füllen Sie Begründung aus (mindestens 10 Zeichen). Sie erscheint im Schreiben.
- Klicken Sie auf Auf {montant} indexieren und das Schreiben senden.
Der Verlauf kennzeichnet diese Indexierungen mit „eingegebener Betrag“.
Die Anpassung am Ende des Dreijahreszeitraums
Bei einem Mietvertrag über 9 Jahre zeigt die Karte an: „Anpassung am Ende des Dreijahreszeitraums möglich ({fin}): Einigung zwischen {du} und {au}, Gericht bis {juge}.“
- Ende jedes Dreijahreszeitraums: der Beginn des Mietvertrags plus 3, 6 oder 9 Jahre, jeweils am Vortag.
- Einigung möglich zwischen 9 und 6 Monaten vor diesem Ende; Anrufung des Gerichts bis 3 Monate vorher.
Dies ist eine Information: Die Anwendung berechnet keine angepasste Miete.
Die Erinnerungen
Bei einem verwalteten Mietvertrag (siehe Die Mieten) erhält der Makler des Auftrags Aufgaben:
- „Miete indexieren (Jahrestag am {date})“, 30 Tage vor dem Jahrestag;
- „Mietanpassung möglich (Ende des Dreijahreszeitraums am {date})“, 30 Tage vor der Öffnung des Einigungsfensters. Diese Aufgabe wird von Hand geschlossen;
- „Die Nebenkostenabrechnung senden (Zeitraum endete am {date})“, bei einem Mietvertrag mit Vorschuss.
Die Aufgaben erhalten 7 Tage vor ihrer Fälligkeit hohe Priorität.
Die Nebenkostenabrechnung
Die Karte Nebenkostenabrechnung gibt es nur bei einem unterzeichneten Mietvertrag, dessen Nebenkosten als Vorschuss (jährliche Abrechnung) geregelt sind. Ein Mietvertrag mit Pauschale hat keine Abrechnung.
Vor Ablauf eines Mietjahres: „Die erste Abrechnung wird nach einem Mietjahr erstellt.“
- Klicken Sie auf Abrechnung vom {du} bis {au} öffnen. Der Zeitraum ist das Jahr, das am Vortag des letzten Jahrestags des Mietvertrags endet (Einzug am 01.10.2025: vom 01.10.2025 bis 30.09.2026).
- Füllen Sie für jede Kostenposition Kosten und Betrag (€) aus. Klicken Sie auf Zeile hinzufügen, um weitere hinzuzufügen.
- Ohne Verwaltung füllen Sie Geleistete Vorauszahlungen aus. Mit Verwaltung werden sie berechnet „(aus den erhaltenen Zahlungen)“.
- Klicken Sie für jede Rechnung auf Beleg hochladen (PDF oder Bild, höchstens 20 MB).
- Klicken Sie auf Speichern.
- Klicken Sie auf Abrechnung senden.
Die Karte zeigt die Summe der tatsächlichen Kosten, die Geleisteten Vorauszahlungen und den Saldo an: „vom Mieter zu zahlen“ oder „dem Mieter zu erstatten“.
- Abrechnung senden bleibt inaktiv, solange eine Änderung nicht gespeichert ist („Vor dem Senden speichern.“) oder es keine Zeile gibt.
- Ein Betrag kann negativ sein (zum Beispiel eine Rückvergütung). Höchstens 60 Zeilen.
- Wird die Abrechnung zweimal geöffnet, ergibt sich dieselbe.
Die Berechnung
- Saldo = Summe der Kosten − geleistete Vorauszahlungen.
- Mit Verwaltung ist die geleistete Vorauszahlung eines Monats der tatsächlich gezahlte Nebenkostenanteil: was über die Miete hinausgeht, begrenzt auf die vorgesehenen Nebenkosten. Sie wird beim Senden neu berechnet.
Die Fristen
| Region | Was die Karte anzeigt |
|---|---|
| Brüssel | „Brüssel: spätestens am {date} mitzuteilen (zwölf Monate nach dem Zeitraum).“ |
| Brüssel, Zeitraum vor mehr als 5 Jahren begonnen | „Brüssel: Nebenkosten, die älter als fünf Jahre sind, können nicht mehr gefordert werden.“ |
| Wallonie, Flandern | „Erinnerung für den {date} gesetzt.“ (3 Monate nach dem Zeitraum; dies ist keine gesetzliche Frist) |
Der Brüsseler Hinweis zu den fünf Jahren verhindert das Senden nicht.
Was beim Senden geschieht
- die Abrechnung wird festgeschrieben;
- mit Verwaltung wird ein Saldo ungleich null zur Fälligkeit des Folgemonats hinzugefügt, und die Zahlungen werden neu zugeordnet;
- ein PDF wird in der Sprache des ersten Mieters erstellt und mit seinen Belegen in den Dokumenten der Immobilie sowie im Mieterbereich abgelegt;
- jeder Mieter mit E-Mail-Adresse erhält „Nebenkostenabrechnung — {adresse}“;
- die Karte zeigt den Zeitraum, die Beträge, „gesendet am {date}“ und den Link Die Abrechnung an;
- die Erinnerung „Die Nebenkostenabrechnung senden“ schließt sich.