Het einde van de huurovereenkomst

Een opzegging registreren, de teruggave van de sleutels noteren, de waarborg vrijgeven, de advertentie opnieuw online zetten en het vertrek van een medehuurder beheren.

Deze kaarten vindt u op de fiche van een ondertekende huurovereenkomst: Panden en opdrachten › Huurovereenkomsten, en klik dan op de huurovereenkomst. Kaarten Opzeggingen, Vertrek en waarborg en Herverhuring en medehuur.

Een opzegging registreren

1. Kies Wie zegt op: De verhuurder of De huurder.
2. Kies het Motief.
3. Vul de Datum van kennisgeving in (hoogstens 30 dagen na vandaag).
4. Kies Hoe: Aangetekende brief, Gerechtsdeurwaardersexploot, Overhandiging of Andere.
5. Vul de velden in die bij het motief horen, als die er zijn.
6. Lees de simulatie: Opzeggingstermijn (duur en beginpunt), Einde van de huur, Vergoeding.
7. Klik op Opzegging registreren en de brief voorbereiden (opzegging door de verhuurder) of Ontvangen opzegging registreren (opzegging door de huurder).

Velden die bij het motief horen:

• persoonlijke bewoning: Wie de woning zal bewonen (naam, verwantschap) en het vakje Verwant in de derde graad;
• studentenhuur, opzegging door de huurder: het vakje Bewezen uitzondering (niet geslaagd, inschrijving geweigerd, stopzetting, overlijden van een ouder, aanvaarde overdracht).

Wat er daarna gebeurt:

• de opzegging wordt vastgelegd en verschijnt in de historiek Opzeggingen: „gegeven op {date}, einde op {date}“, met de vergoeding;
• het vervaldagenschema van de huurgelden stopt op het einde van de huurovereenkomst;
• de herinneringen worden gezet, waaronder „Plaatsbeschrijving bij vertrek opmaken“ 30 dagen vóór het einde;
• bij een opzegging door de verhuurder wordt een pdf-brief opgemaakt in de taal van de eerste huurder, bewaard in de documenten van het pand en in de huurdersruimte. Hij verschijnt onder de link De brief;
• de kaart toont „De huurovereenkomst eindigt op {date}.“.

• Elke partij kan maar één actieve opzegging hebben: „Deze partij heeft al opgezegd: annuleer die opzegging eerst als ze opnieuw moet.“
• Annuleren bewaart de opzegging in de historiek, gemarkeerd als „geannuleerd“, en verlengt het vervaldagenschema.

De toegepaste regels

De opzeggingstermijn begint op de eerste dag van de maand na de kennisgeving en eindigt de dag vóór dezelfde dag, N maanden later. Bijvoorbeeld: kennisgeving op 15/03, opzeggingstermijn van 3 maanden, van 01/04 tot 30/06. Het einde gaat nooit voorbij het einde van de huurovereenkomst.

De applicatie deelt de huurovereenkomst in bij een regime: Student voor een studentenhuur; Korte duur voor een huurovereenkomst van korte duur of van hoogstens 36 maanden; Negen jaar in de andere gevallen. De vergoeding wordt berekend op de huurprijs die van kracht is op de datum van kennisgeving, indexeringen inbegrepen.

Elk ander motief wordt geweigerd: „Dit motief is niet toegestaan voor deze huur, in dit gewest.“

Een opzegging die op een precieze datum moet eindigen (vervaldatum, einde van een driejarige periode), wordt geweigerd als ze te laat wordt gegeven: „Te laat: de opzeggingstermijn zou niet op tijd aflopen.“ Bijvoorbeeld: voor een einde op 30/06 met 3 maanden opzeggingstermijn moet u uiterlijk op 31/03 kennisgeven.

De andere berichten die blokkeren:

• „Een tegenopzegging veronderstelt een opzegging door de verhuurder, eerst geregistreerd.“
• „Wallonië: de student kan na 15 maart niet meer opzeggen, behalve bij bewezen uitzondering.“
• „De verhuurder van een korte duur kan pas na het eerste jaar opzeggen.“
• „De huur moet een gewest, een begindatum en een duur hebben.“

De waarschuwingen, die niet blokkeren:

• „De bewoning moet binnen het jaar beginnen en minstens twee jaar duren, anders heeft de huurder recht op 18 maanden huur.“
• „De werken moeten verantwoord zijn (vergunning, bestek) en tijdig beginnen, anders heeft de huurder recht op 18 maanden huur.“
• „De uitzondering moet aan de verhuurder bewezen worden.“
• „Deze tegenopzegging zou na de opzegging van de verhuurder aflopen: ze brengt niets.“
• In Brussel: „Brussel: het beginpunt van de opzeggingstermijn kan in 2024 veranderd zijn (datum van kennisname) — na te gaan.“. De applicatie berekent de opzeggingstermijn toch vanaf de maand na de kennisgeving: controleer de datum.

De gevallen die u manueel invult

In deze gevallen toont de kaart „Geval dat onze regels niet dekken: vul het nagekeken einde en de vergoeding in, met verantwoording.“:

• een opzegging „Tegen het einde van de huur“ bij een studentenhuur (behalve die van de verhuurder in Brussel);
• een tegenopzegging bij een huurovereenkomst van korte duur of een studentenhuur;
• een opzegging door de verhuurder bij een studentenhuur in Wallonië;
• een opzegging door de Waalse student met het vakje Bewezen uitzondering aangevinkt.

1. Vul Nagekeken einde van de huur in (tussen de kennisgeving en het einde van de huurovereenkomst).
2. Vul Nagekeken vergoeding (€) in.
3. Vul de Verantwoording in (minstens 10 tekens).
4. Registreer de opzegging.

De historiek markeert deze opzegging met „einde ingevuld“.

De korte duur die een huurovereenkomst van negen jaar wordt

Voor een korte duur zonder opzegging waarschuwt de kaart: „Korte duur: zonder opzegging uiterlijk op {limite} wordt de huurovereenkomst op {lendemain} een huurovereenkomst van negen jaar.“. De grens wordt berekend met een opzeggingstermijn van 3 maanden vóór de vervaldatum. De makelaar van de opdracht krijgt een taak 60 dagen vóór die grens.

De teruggave van de sleutels noteren

De kaart Vertrek en waarborg herinnert eerst aan de plaatsbeschrijving bij vertrek (zie De plaatsbeschrijvingen).

1. Vul Sleutels teruggegeven op in.
2. Klik op Teruggave van de sleutels noteren.

• De datum mag niet in de toekomst liggen en niet vóór het begin van de huurovereenkomst. Ze blijft wijzigbaar zolang het akkoord tot vrijgave niet is vastgelegd.
• Ze doet de termijn voor de vrijgave van de waarborg lopen, die op de kaart wordt getoond.

In Vlaanderen toont de kaart ook: „De vordering van de verhuurder op de waarborg vervalt op {date}.“ (12 maanden na het einde van de huurovereenkomst).

De waarborg vrijgeven

1. Klik op Vrijgave voorbereiden (de teruggave van de sleutels moet genoteerd zijn en er moet een waarborg bij de huurovereenkomst zijn).
2. Lees de vooraf ingevulde Inhoudingen na en vul de bedragen in.
3. Voeg inhoudingen toe of verwijder ze met Inhouding toevoegen en Verwijderen, en klik dan op Opslaan.
4. Klik op Akkoord vastleggen en de pdf voorbereiden.
5. Druk Het te ondertekenen akkoord tot vrijgave af en laat het ondertekenen.
6. Kies de Grondslag (Schriftelijk akkoord van de partijen of Vonnis), vul Ondertekend of gewezen op in en klik op Ondertekening noteren.
7. Laat de waarborg vrijgeven, vul Waarborg vrijgegeven op in en klik op Vrijgave noteren.

De vooraf ingevulde inhoudingen:

• Onbetaalde huur: de verschuldigde en niet vereffende vervaldagen, met de lijst van de maanden;
• Opzeggingsvergoeding: als de opzegging door de huurder er een voorziet;
• Schade: één regel per element dat tussen de ondertekende intrede en het ondertekende vertrek beschadigd is, op 0 €: vul elk bedrag in of verwijder de regel.

Elke inhouding heeft een Aard (Onbetaalde huur, Kosten, Opzeggingsvergoeding, Schade, Geblokkeerd deel (afrekening), Andere), een Omschrijving, een Bedrag (€) en een Verantwoording. De kaart toont de verdeling: Aan de verhuurder, Geblokkeerd tot de afrekening van de kosten, Aan de huurder, Bijkomend verschuldigd door de huurder.

• Elke inhouding moet een bedrag en een verantwoording hebben (behalve het geblokkeerde deel).
• Overschrijden de inhoudingen de waarborg, dan verschijnt het overschot in Bijkomend verschuldigd door de huurder.
• Het akkoord kan niet gedateerd worden vóór het einde van de huurovereenkomst: „Het akkoord kan niet vóór het einde van de huur vallen.“
• Akkoord heropenen blijft mogelijk zolang de ondertekening niet genoteerd is.
• Er vertrekt geen enkele e-mail met het akkoord: het moet worden afgedrukt en ondertekend.

Wat er bij de vrijgave gebeurt:

• in Brussel toont de kaart bij vertraging op de wettelijke termijn „Vertraging van {n} maanden: boete van {montant} verschuldigd aan de huurder.“. De applicatie telt elke begonnen maand;
• is het einde van de huurovereenkomst voorbij, dan wordt de huurovereenkomst Beëindigd.

Het geblokkeerde deel tot de afrekening

Een inhouding Geblokkeerd deel (afrekening) houdt een deel van de waarborg vast tot de afrekening van de kosten.

1. Na de afrekening (zie Indexering en kosten) stelt de kaart voor: „De laatste afrekening van de kosten laat {montant} ten laste van de huurder.“
2. Vul Aan de verhuurder (verschuldigde kosten) (€) en de Verantwoording in (minstens 5 tekens).
3. Klik op Akkoord over het saldo voorbereiden en laat Het te ondertekenen akkoord tot vrijgave van het saldo ondertekenen.
4. Vul Saldo vrijgegeven op in en klik op Vrijgave noteren.

De kaart toont „Saldo vrijgegeven op {date}: {montant} aan de verhuurder, {montant} aan de huurder.“. Het bedrag voor de verhuurder mag het geblokkeerde deel niet overschrijden.

Het pand opnieuw verhuren

Wanneer een opzegging is geregistreerd, of de huurovereenkomst beëindigd is, toont de kaart Herverhuring en medehuur: „De huur eindigt: de advertentie kan opnieuw online om de volgende huurder te vinden. De nieuwe huur wordt tijdens de opzeggingstermijn voorbereid.“

1. Klik op Advertentie opnieuw online zetten.

De advertentie staat opnieuw online en ontvangt nieuwe kandidaturen (zie De kandidaturen). De vorige weerhouden kandidaat blokkeert de keuze van de volgende niet meer.

Dat kan alleen als de verhuuropdracht nog altijd ondertekend is. Anders zegt de kaart waarom:

• „De verhuuropdracht is afgesloten: voor herverhuring is een nieuwe opdracht nodig.“
• „De advertentie is afgesloten (verhuurd of ingetrokken): voor herverhuring is een nieuwe opdracht nodig.“
• „De advertentie staat online: de kandidaturen komen op de advertentie binnen.“

In Brussel: „Brussel: de volgende huur neemt automatisch de laatst betaalde huurprijs over (precontractuele informatie).“

Het vertrek van een medehuurder

Voor een ondertekende medehuur in Brussel of Wallonië. Vlaanderen heeft geen regeling voor medehuur.

Het aandeel van de medehuurder is dat uit het pact, anders de huur gedeeld door het aantal huurders. De opzeggingstermijn begint op de eerste dag van de maand na de kennisgeving, zoals bij een opzegging.

1. Kies Wie vertrekt.
2. Vul de Datum van kennisgeving in (hoogstens 30 dagen na vandaag).
3. Klik op Vertrek noteren.

De regel toont „gemeld op {date}, opzegging tot {date}“, en „uiterlijk bevrijd op {date}“ (Brussel) of „{montant} aan de medehuurders als hij niet vervangen wordt“ (Wallonië). Daarna:

• Vervangen: kies De vervanger uit uw contacten. Hij treedt als huurder toe tot de huurovereenkomst, met het aandeel van de vertrekkende. De vertrekkende verlaat de huurovereenkomst op het einde van zijn opzeggingstermijn (vandaag als dat einde voorbij is);
• Bevrijden: vul Bevrijd op in, ten vroegste op het einde van de opzeggingstermijn;
• Annuleren: het vertrek wordt geannuleerd.

• De laatste huurder kan niet op die manier vertrekken: „Dit is de laatste huurder: zijn vertrek is een opzegging.“
• De makelaar van de opdracht krijgt de taak „Vertrekkende medehuurder: vervangen of bevrijd?“ 7 dagen vóór het einde van de opzeggingstermijn.
• In Wallonië kan bij elke aankomst of elk vertrek een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving worden opgemaakt (zie De plaatsbeschrijvingen).